080 22 42
info@infond.si
LinkedIn
Stanovanjske nepremičnine predstavljajo za večino običajnih ljudi daleč največjo in najpomembnejšo naložbo, v kateri imajo v povprečju kar 90 odstotkov vsega premoženja. Za kako pomembno panogo gre, pokaže statistika: vrednost svetovnih nepremičnin je precej višja od tržne vrednosti vseh izdanih delnic in obveznic.
V nasprotju s splošnim prepričanjem in kljub izjemni navezanosti lastnikov, stanovanja in hiše, ki jih ne oddajamo v komercialni najem, niso ravno dobra dolgoročna naložba. V zadnjih 120 letih so v razvitih državah stanovanjske nepremičnine dosegle »samo« enoodstotni realni donos. Resnici na ljubo so se v zadnjih desetletjih ti donosi bistveno izboljšali in se v marsikateri državi približujejo trem odstotkom, kar pa je še vedno slaba polovica donosa delnic, kjer znašajo zgodovinski realni donosi okoli 7 odstotkov letno.
Vir: Bloomberg.
Med leti 2007 in 2011 se je odvijal največji zlom ameriškega trga stanovanjskih nepremičnin. Cene hiš so strmo padale pet let zapored in od vrha izgubile približno 27 odstotkov vrednosti. Šele leta 2012 se je začelo zdravo in počasno okrevanje nepremičninskega trga. Od takrat se cene enodružinskih hiš zvišujejo za približno pet odstotkov na leto in so sčasoma dosegle sedanjo raven 350 tisoč dolarjev. Cene nepremičnin so v tem času rasle hitreje od rasti razpoložljivega dohodka gospodinjstev, vendar ostaja razmerje med ceno hiš in dohodki gospodinjstev še naprej relativno ugodno med 3 in 3,25. Še pomembneje pa je, da je zaradi rekordno nizkih hipotekarnih obrestnih mer, ki znašajo okoli tri odstotke, mesečni obrok za plačilo hipoteke pri okoli tisoč dolarjih za 30 odstotkov manjši kot pred tridesetimi leti.
Danes trg ameriških stanovanjskih nepremičnin prekipeva od zdravja zaradi kombinacije robustnih demografskih razlogov na strani povpraševanja in rekordno nizke ponudbe nepremičnin na trgu. Zaloga je padla pod štiri mesece prodaje. Kronični primanjkljaj novih stanovanj in hiš je posledica izgubljenega desetletja, v katerem je bilo število novogradenj le polovica povojnega povprečja. Številčno najmočnejša generacija mladih ljudi, ki si ustvarja družino in vstopa na trg, se je tako v nepravem času znašla v nezavidljivem položaju, v katerem ni hitrih in enostavnih rešitev.
V odprtem tržnem gospodarstvu velja, da so visoke cene najboljše zdravilo za visoke cene, vendar pa je v tej enačbi ključna neznanka časovna komponenta na strani ponudbe. Trenutno se zdi, da bodo gradbinci in lesna industrija, ki so jih odločilno zaznamovale depresivne razmere izpred desetih let, zaradi pomanjkanja primernih parcel, delovne sile, konstrukcijskega lesa, mehanizacije in visokih cen gradbenega materiala težko povečali število novozgrajenih hiš nad 1,6 milijona enot na leto. Če ne bo hitrega, občutnega dviga obrestnih mer, se bodo verjetno nadaljevali zelo pozitivni trendi na nepremičninskih trgih, ki se ob pretiranem napihovanju cen potencialno lahko sprevržejo v nezdravo evforijo.
